现将《定西市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）公开征集意见，请社会公众提出意见，于2023年6月30日前反馈定西市房产服务中心。联系电话：8263763；传真：8230828；电子邮箱：1225636388@qq.com。

定西市住房和城乡建设局

2023年5月30日

定西市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章   总   则

第一条 【立法目的和依据】为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 【住宅专项维修资金定义】本办法所称住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 【适用范围】本市行政域内商品住房、售后公有住房、经济适用住房、征收安置住房，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与小区内单幢住宅结构相连的非住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

第四条　【住宅共用部位定义】本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、围墙、防护栏、消防通道等。

【共用设施设备定义】本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、电动车集中充电桩等。

第五条 【住宅共用部位、共用设施设备除外条款】下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：

（一）居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、城市供水、供热、供气管线等。

（二）居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。

（三）居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

第六条 【资金管理及使用原则】住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致，不得挪作他用的原则。

第七条 【市县区人民政府职责】市县区人民政府应当加强对住宅专项维修资金管理工作的组织领导。

街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内住宅小区住宅专项维修资金的交存、使用实施监督管理，行使下列职责:

（一）对本辖区内的住宅小区业主及时足额交存住宅专项维修资金实施监督；

（二）指导、监督业主大会及其业主委员会、物业管理委员会、物业管理企业对小区共用部位、共用设施设备是否维修改造进行评估，并指导制定物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修施工方案，初步审核资金使用申请；

（三）指导、监督业主大会及其业主委员会、物业管理委员会、物业管理企业依法开展工程发包、施工组织、工程监督等工作，参与工程竣工验收、竣工结算；

（四）负责召集由市、县区住房和城乡建设部门、居民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业管理企业等单位参加的联席会议。

社区居委会对所管辖区内住宅小区住宅专项维修资金的交存、使用行使下列职责:

（一）对管辖区域内住宅小区业主交存住宅专项维修资金情况实施监督，并负责督促、指导管辖区域内住宅专项维修资金的催缴和清缴工作；

（二）参与住宅小区维修、改造项目的现场查验、工程竣工验收、竣工结算等；

（三）依法调解矛盾纠纷。

第八条 【部门职责】市住房和城乡建设部门会同市财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房和城乡建设部门具体负责市本级区域内住宅专项维修资金的交存、使用和指导、监督工作。

县区住房和城乡建设部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理工作。

市县区财政、审计部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计工作。自然资源、市场监管、消防救援等部门在各自职权范围内，做好同级住宅专项维修资金使用项目的监督工作。

第九条 【投诉举报】市县区住房和城乡建设部门应当建立投诉举报受理渠道，并按照相关规定对违反本办法的行为进行处理。

第二章   交 存

第十条 【交存规定】同一住宅建筑区划内，拥有两个以上业主的住宅、非住宅，业主应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

已售公有住房的售房单位和业主，应当按照本办法规定提取、交存住宅专项维修资金。

第十一条 【交存标准】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，也可根据实际情况，按照单层和多层住宅面积每平方米50元、二类高层住宅面积每平方米70元，一类高层住宅面积每平方米90元，超高层住宅面积每平方米110元的标准进行交存。

市县区住房和城乡建设部门应当根据当地实际情况进行适时调整。

第十二条 【交存时间节点】新建住宅的业主，在办理商品房销售合同网签备案或房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金一次性存入市县区住房和城乡建设部门委托设立的住宅专项维修资金管理专用银行账户，凭银行进账单开具财政统一监制的专用票据。

旧城改造、基础设施建设、征收安置、保障性安居工程建设等对原房屋所有权人进行搬迁，且采取产权调换方式补偿的房屋，房屋受偿人应当按照本条规定交存首期住宅专项维修资金（搬迁补偿协议另有约定的除外），交存时间为迁居安置日之前。

业主办理入住手续时，应当提供交存住宅专项维修资金凭证；未提供凭证的，开发建设单位或者公有住房建设单位不得将房屋交付购房人。

第十三条 【出售公有住房交存住宅专项维修资金规定】出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主应在办理入住手续时，依据所拥有房屋的建筑面积，按照当地房改成本价每平方米2%，一次性交存首期住宅专项维修资金。

（二）售房单位应在收到售房款之日起30日内，到专户管理银行交存住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，一次性从售房款中提取。

第十四条 【购房合同约定】开发建设单位、公有住房出售单位在出售房屋时，应当与购房人在购房合同中载明购房人首期交存住宅专项维修资金事项。

第十五条 【资金所有权规定】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十六条 【资金所有权转让规定】房屋所有权转让、抵押时，转让、抵押人未交纳该房屋住宅专项维修资金或者其分户账内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当在办理房屋所有权转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

第三章   管  理

第十七条 【住宅专项维修资金代管规定】业主大会设立前或者业主大会已设立但未申请划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金应当由所在地市、县区住房和城乡建设部门住宅专项维修资金管理机构代管，代管资金严格按照《住宅专项维修资金会计核算办法》核算。

市县区住房和城乡建设主管部门应当择优委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金实行四级账户核算管理。专户管理银行设立总账，每个小区或物业管理区域设立二级账户，每一幢楼（栋）设立三级账户，每个住宅单元设立四级账户，按房屋门号设分户账进行核算管理。

业主交存的住宅专项维修资金分户账应当载明业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。

第十八条 【公有住房维修资金代管规定】业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地市县区财政部门或者住房和城乡建设主管部门负责管理。

公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋门号设分户账。

第十九条 【专户银行职责】专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供住宅专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。

第二十条 【资金公示规定】住宅专项维修资金管理部门应当每年至少一次会同专户银行，以小区或物业管理区域为单位，向业主公布上一年度的住宅专项维修资金收支及结存情况。

第二十一条 【资金保值增值规定】市县区住宅专项维修资金管理部门、业主委员会、物业管理委员会，应当遵循“资金安全、服务优质、增值保值”的原则，在保证维修资金正常使用的前提下，合理确定一部分资金，通过购买国债、银行定期存款等方式实现增值收益最大化。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十二条  【增值收益分配管理】增值收益资金以住宅小区或物业管理区域为基本单元，按照该小区或物业管理区域业主所交存住宅专项维修资金额度占专户管理银行已归集的住宅专项维修资金总额的比例，分配到相关小区或物业管理区域，按照二级账户单独记账，为小区或物业管理区域内已交存住宅专项维修资金的所有业主共同所有，作为业主住宅专项维修资金的补充资金。

积极鼓励和探索住宅专项维修资金增值收益资金的多元化使用措施。

第二十三条 【业主自管划转规定】业主大会成立后，业主大会决定划转本小区或物业管理区域内住宅专项维修资金自管的，依法依规办理。

第二十四条 【资金续交规定】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存金额的30%时，业主应当及时续交，续交的数额不少于首期缴存金额。续交的方式、标准等具体事项，由业主大会或物业管理委员会拟定续交方案，未设立业主大会且已成立物业管理委员会的由物业管理委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下拟定续交方案，经业主依法表决同意后实施。

第二十五条 【共用部位、共用设施设备收益分配】利用小区或物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后的回收残值，应当主要用于补充住宅专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。

第二十六条 【资金返还规定】房屋灭失的，应当按照以下规定返还住宅专项维修资金，并办理账户注销手续:

（一）业主分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

（二）公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章   使  用

第二十七条 【资金使用除外规定】下列情形不得使用住宅专项维修资金:

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

第二十八条 【资金代管使用规定】住宅专项维修资金实行代管的，需要使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住房和城乡建设主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）市县区住房和城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十九条  【资金自管使用规定】住宅专项维修资金自管的，需要使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范国、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资全的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市县区住房和城乡建设主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；市县区住房和城乡建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十条 【资金使用拨付规定】住宅专项维修资金使用申请批准后，应当按以下程序拨付:

（一）预付资金拨付。住宅专项维修资金代管的，由市县区住房和城乡建设部门资金代管机构拨付;住宅专项维修资金自管的，由业主委员会或物业管理委员会拨付。预付资金拨付比例不得超过工程总造价的30%。

（二）结算资金拨付。工程竣工后，街道、乡镇人民政府应当及时指导、监督使用申请人根据相关规定和施工设计方案组织各方责任主体进行工程竣工验收，并将验收结果向业主公示7个工作日。公示期满无异议后，住宅专项维修资金代管的，由使用申请人持工程验收意见表、施工合同、工程结算审计报告、结算票据及街道、乡镇人民政府关于工程建设的审核评估意见等有关资料，向市县区住房和城乡建设部门申请拨付，符合拨付条件的，市县区住房和城乡建设部门资金代管机构应当及时向专户管理银行发出划拨通知书拨付结算资金；住宅专项维修资金自管的，业主委员会或物业管理委员会应当依法依规拨付结算资金。

工程结算资金拨付时，应当留存工程价款总额的3%作为维修改造工程质量保证（保修）金，保修期按照《建设工程质量管理条例》有关规定执行。

第三十一条 【使用分摊原则】住宅专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，按下列规定分摊:

（一）用于小区或物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（五）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

（六）售后公有住房与小区或物业管理区域内其他房屋之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由售后公有住房与其他房屋按各自拥有的建筑面积比例分摊。

未交存住宅专项维修资金的，住宅共用部位、共用设施设备需要维修的，由相关业主按照所拥有房屋建筑面积承担分摊费用。

第三十二条 【第三方监督制度】根据相关规定，可以实行工程施工设计、工程发包、工程造价审核、工程监理等第三方服务监督制度。

提供第三方服务的专业机构应当依照相关法律法规和行业技术规范标准履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第三十三条 【应急使用规定】当住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用维修资金实施维修的，由使用申请人直接报市县区住房和城乡建设部门审批。

（一）屋面、外墙发生渗漏、地下室突发积水，严重影响业主房屋正常使用的；

（二）房屋散水、室外公共地面发生塌陷危及出行安全的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险危及人身财产安全的；

（四）电梯系统设施设备存在安全隐患或发生故障的；

（五）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或危及财产安全的；

（七）消防系统设施设备存在安全隐患或发生故障的；

（八）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电的；

（九）出现可能会严重危及人身安全的其它情形的。

发生前款情况后，所在街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修，维修费用从所在小区相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。

第五章   法律责任

第三十四条 【公有住房单位违法责任】公有住房售房单位有下列行为之一的，由市县区住房和城乡建设部门会同同级财政部门责令限期改正：

（一）未按本办法第十三条第二款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十二条第三款规定将房屋交付购房人的；

（三）未按本办法第三十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十五条 【开发建设单位违法责任】开发建设单位违反本办法第十二条第三款规定将房屋交付购房人的，由市县区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第三十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市县区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十六条 【违法挪用资金法律责任】违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市县区住房和城乡建设部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，按前款规定予以处罚；其他管理人虚列维修工程项目或虚增维修工程量的，由市县区住房和城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

市县区住房和城乡建设部门、财政部门挪用住宅专项维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定处理。

第三十七条　【相关部门及其工作人员违法责任】市县区住房和城乡建设部门、财政部门及其工作人员违反本办法规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由相关部门责令改正并给以批评教育；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章   附   则

第三十八条 【非住宅维修资金管理规定】小区或物业管理区域外，拥有两个以上所有权人的商业类非住宅，应当参照本办法建立专项维修资金管理制度。

第三十九条 【补建维修资金规定】未建立住宅专项维修资金的老旧住宅小区，应当按照属地管理原则，由县区人民政府负责，住房和城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府协同配合，参照本办法规定应当补建。

第四十条  【住宅层高定义】 民用建筑高度不大于27米的住宅建筑为单层、多层住宅建筑；建筑高度大于27米，但不大于54米的住宅建筑为二类高层住宅；建筑高度大于54米的住宅建筑为一类高层住宅；建筑高度超过100米的住宅高层建筑均为超高层住宅。

第四十一条 本办法自2023年  月  日起施行。